O Engenheiro Que Criou Alphaville E Redefiniu O Urbanismo

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O engenheiro Renato de Albuquerque, de 97 anos, bem poderia estar dedicando suas horas a estragar a educação das duas bisnetas (os cinco netos já são adultos) e à coleção de porcelanas chinesas, uma das maiores do mundo, com 2.500 peças. Porém, não pronuncie o termo “aposentadoria” perto dele.

Na década de 1970, sua empresa – a incorporadora Albuquerque & Takaoka, vendida à Gafisa em 2013 – trouxe ao Brasil o conceito de bairros planejados, com a criação do residencial Alphaville, na Grande São Paulo. Em outubro deste ano, a Artesano, a “nova” empresa que fundou em 2018, lançou o Cantalupe, loteamento realizado em uma das últimas áreas verdes de Alphaville.

Albuquerque segue ativo: atua como conselheiro em sua empresa e transformou a coleção no acervo de um museu que estabeleceu na cidade portuguesa de Sintra. Ele recebeu a Forbes em sua ampla e ajardinada casa em Alphaville 1, decorada com muitas das obras de arte que colecionou ao longo da vida. A seguir, os principais trechos da entrevista.

Forbes Brasil – Como surgiu Alphaville?

Renato de Albuquerque – Nos anos 1970, São Paulo crescia de forma desordenada. Não havia leis ambientais, o zoneamento era falho. Podia existir uma fábrica de cimento ao lado de um hospital. Queríamos criar um modelo urbano diferente, com regras rígidas e foco na convivência entre meio ambiente, moradia e trabalho. Eu e o engenheiro Yojiro Takaoka, meu sócio, vínhamos de uma fase difícil. Havíamos construído quase cem prédios, mas o mercado estava saturado e o crédito escasso. Queríamos inovar. Sempre procurei ser um pouco pioneiro no que eu fazia.

Qual era a ideia inicial?

Na época, vender um lote longe do centro era difícil. Muita gente achava que era um erro apostar fora da capital. Mas oferecíamos diferenciais: segurança ambiental e controle de uso. O comprador tinha a certeza de que ninguém iria abrir uma fábrica ao lado da casa dele. Só que algo inesperado aconteceu: o primeiro interessado foi uma empresa, a Hewlett Packard. Eles queriam montar um escritório sem ter barulho de fábricas ao lado. Depois chegou uma fábrica de óculos, que não poderia ter fumaça e poeira ao lado. As empresas atraíram moradores, que queriam ficar perto de onde trabalhavam. Também tivemos muito apoio da prefeitura de Barueri, que não queria que o município continuasse sendo uma cidade dormitório. O prefeito entendeu que, com Alphaville, era possível arrecadar mais imposto e levar água, esgoto, asfalto e iluminação pública para a cidade inteira.

É verdade que o nome veio de um filme de Jean-Luc Godard?

Sim. Quem sugeriu o nome foi o nosso arquiteto, o José de Almeida Pinto, que gostava de cinema. Mas a intenção não tinha muito a ver com cinema. Nós queríamos um nome que fosse fácil de pronunciar tanto pelos brasileiros quanto pelos estrangeiros. Ele veio com “Alphaville”, que é meio ruim de escrever, mas é fácil de falar.

Vocês expandiram os negócios pelo Brasil e venderam para a Gafisa em 2013. Por quê?

Montamos a Alphaville Urbanismo nos anos 1990 e expandimos para o Brasil todo — Nordeste, principalmente. O Takaoka faleceu em 1994, quando eu estava investindo em Portugal com outro sócio, o Nuno Lopes. Eu trouxe o Nuno para o Brasil e ele acabou ficando por aqui. Em 2013, nós vendemos para a Gafisa. O valor da venda foi mais ou menos R$ 600 milhões. Vendemos porque nosso capital próprio e bancário se esgotou.

Muitas incorporadoras abriram capital. Vocês não pensaram nisso?

Recebemos várias propostas, mas essa ideia nunca me agradou. O mercado imobiliário é muito sazonal e opera com alavancagem elevada. Temos dois anos bons e três ruins. Se abrir capital, você se torna sócio de umas 800 pessoas que só estão interessadas no dividendo e não querem saber das suas dificuldades. Loteamentos não têm financiamento pelo crédito imobiliário. E os juros andaram altos muito tempo. Crédito bancário é para faltas pontuais de caixa. Ter o banco como sócio não compensa. Em vez de fazer o loteamento, eu prefiro entregar o terreno direto para o banco e ter menos trabalho.

Juro alto atrapalha?

Muito. A conta é simples. Trabalhamos com uma margem bruta de 30% e metade é despesa administrativa. A margem líquida é 15%. Para a conta fechar, essa margem líquida tem de ser o dobro do juro bancário, algo como 8%. Atualmente a Selic é 15% e os bancos cobram 19%. A margem teria de ser 38%. Para ganhar isso, eu teria que trabalhar com atividades ilícitas.

E depois de vender para a Gafisa?

Assinamos um contrato de não competição por cinco anos. Em 2018 pudemos voltar ao mercado de loteamentos, já capitalizados. Resolvemos voltar às origens e montamos a Artesano Urbanismo, com mais um sócio, o Marcelo Willer, que tinha trabalhado conosco.

No que a Artesano se diferencia de Alphaville?

O foco é qualidade, escala menor e sustentabilidade. Já lançamos sete loteamentos em Campinas, Londrina e Ribeirão Preto. As soluções de sustentabilidade nem se comparam.

Agora é mais fácil ou mais difícil trabalhar?

Mais difícil, devido à burocracia. Quando começamos, era possível aprovar um loteamento e conseguir as licenças ambientais em seis meses. O Cantalupe demorou sete anos para passar pela burocracia. Preservar o meio ambiente é essencial, mas sete anos é tempo demais.

Mesmo para o senhor, que mantém relacionamentos de décadas?

Sim. Sou conservador nesse sentido. Meu falecido sócio, o Takaoka, foi meu colega de turma na Escola Politécnica. Saímos da universidade sócios e permanecemos sócios até ele morrer. Minha secretária está comigo há 40 anos, meu motorista há 55. A confiança é o ativo mais valioso. Por isso não uso a internet e não faço nada por vídeo. Eu escolho as pessoas pelo olhar. Em meia hora de conversa sei se posso confiar ou não.

O senhor segue trabalhando aos 97 anos. Quais são as suas atividades na empresa?

Eu não tenho mais uma atividade executiva, só no conselho. Há um ditado espanhol que diz: “tema o diabo não por ele ser o diabo, mas por ele ser velho”. Quando aparecem ideias “brilhantes”, eu digo “já fiz isso antes e não deu certo”. Estimulo as pessoas a cometerem erros novos. Tento fazer o pessoal não cometer os erros que eu cometi.

Quais?

Ah, vários. Um deles: vender os piores lotes antes. Você tem que começar pelo melhor para agradar o cliente que chegou primeiro. E dizer para quem chegou depois: “você chegou atrasado, trate de chegar antes no próximo lançamento”. Outro: nunca venda pelo melhor preço. Venda um pouquinho mais barato. O comprador tem de pensar que pode ganhar um pouco. Cliente é parceiro. Nunca deixe o parceiro insatisfeito, senão ele vai falar mal de você.

O boca a boca é importante?

Muito, especialmente no mercado imobiliário. Quando lancei o Residencial 12, esperávamos vender 200 lotes na abertura, mas vendemos só 39. Os corretores me disseram que o preço estava 15% acima do que deveria. Eu chamei os 39 clientes que haviam comprado e disse: por uma falha nossa, eu vendi por 100 quando deveria ter vendido por 85. Vou devolver a diferença. Você pode receber um cheque de 15% agora ou descontar nas prestações seguintes. Esses 39 fizeram tanta propaganda que nós vendemos 250 lotes em 15 dias.

A arte ocupa boa parte da sua vida. Como começou essa relação?

Tudo começou com porcelanas. No começo da minha carreira, eu trabalhei no Sul, construindo pontes. Conheci imigrantes alemães que trouxeram peças de Meissen, da Alemanha. Depois, em Portugal, tive contato com a porcelana chinesa. Fiquei encantado, e colecionar virou parte da rotina. Em 2016, expus no museu Metropolitan, em Nova York. Em 2022 levei o acervo para Portugal, onde há mais interesse sobre o tema. Atualmente temos 2.500 peças — basicamente porcelana chinesa e uma pequena porcentagem de porcelana japonesa. Também tem peças de mobiliário e de marfim. O museu fica em Sintra e recebe cerca de 2 mil visitantes por mês.

Matéria originalmente publicada na Forbes Agro 100.

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