Forbes, a mais conceituada revista de negócios e economia do mundo.
O TRXF11 (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário) anunciou ao mercado nesta quarta feira (10) a aquisição de cinco galpões logísticos por R$ 402,8 milhões, reforçando sua presença em alguns dos principais hubs metropolitanos do país.
Dos cinco ativos do fundo imobiliário de tijolo (imóveis físicos e não papéis), três são AAA, os primeiros do portfólio do TRXF11. Eles estão localizados no Jaguaré, na zona oeste de São Paulo; em Guarulhos, onde estão dois ativos; em Cabreúva, no interior paulista; e na área do Aeroporto Internacional do Galeão, no Rio de Janeiro.
Juntos, eles somam 107,1 mil metros quadrados de ABL (Área Bruta Locável), distribuídos em 242,6 mil metros quadrados de terreno. Com isso, o portfólio total do TRXF11 passa a contar com 110 imóveis distribuídos em 1,2 milhão de metros quadrados de ABL e 2,46 milhões de metros quadrados de terreno, em 58 cidades de 16 estados.
A aquisição elevará o valor patrimonial para R$ 4,9 bilhões.
Estruturação
A operação foi estruturada por meio do FII Hire, veículo no qual o TRXF11 passa a deter 90 por cento de participação, enquanto os sócios da Hire ficam com os 10 por cento restantes. O FII Hire, por sua vez, adquiriu os ativos HBR Multipark e HBR Água Chata, ambos em Guarulhos, Hlog Cabreúva, Hlog Galeão e CLJ Jaguaré.
Os vendedores serão remunerados com compensação em cotas e passam a ser cotistas do TRXF11. A Hire Capital continuará responsável pela gestão dos quatro ativos que permanecerão no FII Hire.
Expansão em logística com ativos AAA
O Hlog Cabreúva, o Hlog Galeão e o CLJ Jaguaré são AAA. Eles são classificados dessa forma pela infraestrutura moderna, pelas especificações construtivas superiores e pela capacidade de atender operações de alta complexidade. Todos são multilocatários e o de Cabreúva é o maior deles, com 32,4 mil metros quadrados.
Segundo o fundo, o galpão do Galeão, dentro do Aeroporto Internacional do Rio de Janeiro, está em trâmites regulatórios para se tornar um ativo alfandegado, o que pode elevar o valor do aluguel por metro quadrado no médio prazo.
Os galpões de Cabreúva e Galeão já têm expansões aprovadas, o que abre potencial para aumento adicional do cap rate (taxa de retorno). A aquisição, segundo a TRX, está alinhada à tese atual do fundo, que busca ativos de qualidade técnica elevada, flexibilidade de uso e maior diversificação de inquilinos.
Entre os locatários, o portfólio inclui operações como a da Shopee no Galeão, onde está em negociação uma expansão.
Estratégia de crescimento
À Forbes Brasil, Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX, afirmou que a aquisição ocorre no momento em que o TRXF11 acelera sua transição para um fundo híbrido.
Segundo o executivo, até a 11ª emissão, iniciada em maio e encerrada no começo de julho, o fundo era classificado como um FII de renda urbana voltado ao varejo e atendia redes como Sam’s Club, Matheus, Obramax, Pão de Açúcar e Decathlon. Apesar da diversificação recente, o varejo segue respondendo por 60 a 65 por cento das receitas.
A décima primeira emissão resultou na captação de R$ 1,250 bilhão. Mesmo em um cenário de Selic próxima de 15 por cento, lembra Barbosa.
O destaque, segundo ele, foi a compra de 13 imóveis com pagamento integral em cotas, operação que aumentou a visibilidade do fundo. Os vendedores de imóveis passaram a ver no TRX 11 a oportunidade de vender ativos para um portfólio com gestão profissional e liquidez e ainda manter exposição ao imóvel.
Essa demanda, segundo Barbosa, impulsionou a décima segunda emissão, iniciada em setembro com um pipeline estruturado de R$ 2,5 bilhões. Os vendedores aceitaram receber aproximadamente R$ 1,9 bilhão em cotas, enquanto o direito de preferência rendeu outros R$ 600 milhões. A oferta, que se encerra na B3 no dia 15, mira alcançar cerca de R$ 3 bilhões.
Saldo após aquisição
Com as operações recentes, o patrimônio líquido do TRXF11 deve atingir cerca de R$ 4,6 bilhões, enquanto o valor total dos ativos já supera R$ 6,3 bilhões. As aquisições também trazem outro marco para o fundo, já que os ativos de Guarulhos e Jaguaré estão no cobiçado raio 30, assim chamado por estarem a 30 quilômetros de São Paulo.
Os contratos atípicos respondem por 67 por cento da receita e o prazo médio dos contratos, segundo o fundo, é superior a 12 anos.
Para Barbosa, a aquisição reforça a estratégia de construir um fundo mais diversificado, mais robusto e mais resiliente aos ciclos econômicos. Prova disso são as aquisições recentes, que incluem ativos voltados ao setor de saúde como hospital, setor educacional, shoppings e agências da Caixa Econômica Federal.
O post TRXF11 Investe R$ 402,8 Milhões em Cinco Galpões e Conquista Primeiros Ativos AAA apareceu primeiro em Forbes Brasil.