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Juros altos costumam ser usados como álibi para explicar decisões ruins de alocação e 2025 deixou isso bem evidente. Com a taxa Selic estacionada em 15% ao ano, muitos investidores trataram os fundos imobiliários como ativos condenados à irrelevância. O mercado, mais uma vez, mostrou que generalizações são atalhos perigosos.
Enquanto a narrativa dominante se concentrava exclusivamente no nível da taxa Selic, os números contaram outra história. De acordo com dados consolidados até dezembro de 2025, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários, acumulou valorização superior a 21%, acompanhado de um dividend yield médio próximo de 1% ao mês em diversos fundos, isento de imposto de renda para o investidor pessoa física. São números que comprovam que 2025 não foi um ano hostil para os fundos imobiliários, foi um ano pedagógico.
O erro de tratar juros altos como sentença
O desempenho de 2025 ajudou a desmontar uma leitura recorrente do mercado: a de que juros elevados, por si só, inviabilizam ativos imobiliários. Na prática, esse tipo de ciclo costuma ser muito mais seletivo do que destrutivo.
Juros altos encarecem o capital, mas, sobretudo, expõem diferenças estruturais, separando modelos que se sustentam pelos próprios fundamentos daqueles que só funcionam quando o vento macroeconômico sopra a favor. Na prática, o ciclo deixou isso claro.
Fundos expostos a recebíveis imobiliários bem estruturados atravessaram o aperto monetário entregando renda, mesmo em um ambiente restritivo. Já nos fundos de imóveis físicos, a fragilidade que dominava o discurso simplesmente não apareceu quando os números começaram a falar.
Houve redução consistente de vacância em lajes corporativas e galpões logísticos, crescimento real de aluguéis em ativos bem localizados, avanço nas vendas de shoppings e maior estabilidade em fundos de renda urbana.
Vale destacar um detalhe importante: algumas vendas de imóveis ocorreram por valores superiores àqueles que o mercado vinha atribuindo. Isso revelou, em alguns casos, uma diferença relevante entre o valor patrimonial e os preços das cotas, seja pela melhora da operação ao longo do tempo, seja por uma visão mais conservadora usada nas avaliações anteriores.
O mercado ficou menor e melhor
Outro aspecto menos evidente, mas igualmente relevante, foi o amadurecimento institucional do setor. Fusões, incorporações e reorganizações estratégicas indicaram que o mercado entrou em uma nova fase, em que escala, liquidez e capacidade de execução passaram a ser diferenciais competitivos reais.
Foi justamente nesse cenário que os fundos com mais liberdade de mandato se destacaram. Eles conseguiram manter a geração de renda e, ao mesmo tempo, comprar bons imóveis a preços atrativos, algo valioso em momentos de virada do ciclo.
Esse amadurecimento ajuda a explicar por que, mesmo após a recuperação recente, preço e valor ainda seguem desalinhados em diversos fundos.
Preços não contam a história sozinhos
Apesar da recuperação expressiva ao longo de 2025, o mercado inicia 2026 longe de um cenário de euforia, dado o contexto de incertezas políticas no mercado interno e macroeconômicas, em termos globais. Ainda assim, quem tem metas claras e uma alocação estruturada em linha com essas, tem espaço para aproveitar ótimas oportunidades, pois muitos FIIs seguem negociados abaixo do valor patrimonial.
Esse desalinhamento ganha relevância adicional quando combinado à expectativa de mudança na política monetária ao longo de 2026. A provável queda da taxa de juros tende a atuar em duas frentes ao mesmo tempo: reduzindo o retorno exigido pelo mercado para investir em imóveis e estimulando a migração de capital da renda fixa tradicional para ativos geradores de renda recorrente, como os fundos imobiliários.
É nesse ponto que surge a assimetria. O retorno potencial não vem apenas do fluxo mensal de rendimentos, mas também da valorização gradual das cotas à medida que o mercado passa a enxergar esses ativos com outros olhos, uma combinação que raramente acontece quando toda a atenção está concentrada apenas no nível da taxa básica de juros.
Nem todo desconto é oportunidade, mas alguns são
Vale um ponto de atenção aqui: nem todos os segmentos de fundos imobiliários começam 2026 do mesmo jeito. Alguns setores ainda têm mais espaço para andar, enquanto outros já estão mais ajustados. Por isso, entender os setores e sua relação com os ciclos faz diferença.
Lajes corporativas e shoppings entram bem posicionados, com operações mais saudáveis e preços que ainda não refletem totalmente essa melhora. Já o segmento logístico, que foi destaque em ciclos anteriores, segue com fundamentos sólidos, mas com menos gordura, o que pede mais critério na escolha.
Já os fundos de recebíveis tendem a continuar desempenhando papel relevante, sustentando renda robusta mesmo em um cenário de juros em transição, especialmente aqueles com estruturas bem indexadas à inflação.
O que 2025 ensinou sobre alocação
O principal aprendizado de 2025 talvez não esteja apenas no desempenho do IFIX, mas na mensagem que ele transmite. Fundos imobiliários não são instrumentos táticos nem apostas de curto prazo. Eles cumprem um papel estrutural na construção de carteiras equilibradas, especialmente em ciclos de transição econômica.
O ano de 2026 tende a ser volátil e cheio de ruídos e, nesse contexto, definir uma boa carteira de FIIs não tem a ver com prever o próximo movimento da Selic, mas entender em que ponto do ciclo estamos. Há bons ativos ainda negociados com desconto, entregando renda recorrente mês após mês. Para quem investe com método e pensa em décadas, e não em trimestres, esse tipo de combinação costuma ser mais oportunidade do que risco.
O diferencial não está em acertar o fundo perfeito, mas em compreender os ciclos, ter método, disciplina de aportes e horizonte de longo prazo. Esse é o racional que eu e meu time de analistas utilizamos na montagem da carteira recomendada de FIIs da Comunidade Mira e, ao meu ver, é como você também deve pensar para otimizar os FIIs como ferramenta de construção patrimonial ao longo do tempo.
Eduardo Mira é investidor profissional, analista CNPI-T (Apimec), mestrando em Economia, com MBAs em Gestão de Investimentos, Análise de Investimentos e Educação Financeira, empresário, sócio do Clube FII e do Grana Capital, escritor e educador financeiro com cursos que já formaram mais de 50 mil alunos. Está nas redes sociais como @professormira.
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